Die Wagenhuber-Familie bekommt, was sie will. Die Kommunalpolitiker des Umwelt- und Planungsausschusses haben gestern Abend die erst im September parteiübergreifend beschlossene Wagenhuber-Klammer zugunsten zusätzlichen Wohnraums gekürzt. Nur die WHU stimmte mit Nein. Walter Wagenhuber hatte in der September-Sitzung klargemacht, dass das Grüne-Klammer-Konzept für ihn nicht wirtschaftlich genug sei.
Als grüne Klammer hatte der Hamburger Stadtentwickler Christoph Schnetter sein Bebauungskonzept für das stillgelegte Betonsteinwerk an der Schleswig-Holstein-Straße bezeichnet: eine Wohnsiedlung mit einem Grüngürtel drumherum.
Das Konzept war von allen Parteien und der Verwaltung vor zwei Monaten hoch gelobt worden. So hatte Ortsplaner Volker Duda etwa eine „Grünstruktur mit Aufenthaltsqualität“ hervorgehoben. Gestern wurde aus Dudas „Grünstruktur mit Aufenthaltsqualität“ dann allerdings wahlweise „Gestrüpp, das weg kann“ (BFB-Mann Jens Iversen) oder „nur viele Birken, die sich von alleine angesät haben“(Wilfried Mohr, CDU).
Klar ist: Durch die Umwandlung von Grünflächen zugunsten zusätzlicher Wohnbauflächen kann das Wagenhuber-Gelände nun noch einmal deutlich wertvoller werden. Jedenfalls für die Eigentümer. WHU-Gemeindevertreter Kurt Göttsch rechnete in der Sitzung vor, dass der Grundstückswert auch mit Grüngürtel durch die Umwandlung von Gewerbe- zu Wohnbaufläche um mehrere Millionen steigen könnte.
Göttsch zu seinen Ausschusskollegen: „Die Wohnbaufläche beim Grüne-Klammer-Konzept beträgt drei Hektar, die derzeitige Gewerbefläche nur 2,5 Hektar. Wir haben also schon mal zusätzliche 0,5 Hektar bereitgestellt.“ Hinzu komme, dass der Quadratmeterpreis für Gewerbegrundstücke etwa bei 60 Euro liege, Wohnbaufläche sei dagegen gut 150 Euro je Quadratmeter wert.
Göttschs Zahlen zur Verdeutlichung im Klartext: aktueller Wert der Gewerbefläche bei 60 Euro mal 2,5 Hektar ergibt 1,5 Millionen Euro. Grundstückswert bei Wohnsiedlung mit grüner Klammer: 150 Euro mal drei Hektar macht 4,5 Millionen Euro.
Durch die Kappung der Grünzone zugunsten von weiteren Wohnbauflächen kommt nun also zu den 4,5 Millionen noch einmal eine Summe x obendrauf. Abziehen muss man von der Summe allerdings die Erschließungskosten.
Einfluss auf den Wert des Grundstücks hat natürlich auch die Frage, in welcher Massivität die jetzt auf den Weg gebrachten Wohnbauflächen bebaut werden dürfen. Das wird im späteren Bebauungsplanverfahren beantwortet. Für die SPD betonte der Fraktionsvorsitzende Horst Ostwald, das auch dann noch Grünflächen ausgewiesen werden könnten.
Christian Meeder
29. November 2013
Keine Entscheidung über Bebauung der Beckersbergwiesen – Einspruch aus Segeberg
„Natur? Darf die weg und wo sonst noch im Ort?“, fragt sich die WHU.
Natur soll nicht nur noch auf den Wiesen außerhalb des Dorfes stattfinden. Für die WHU geht es darum, nicht an allen Ecken und Kanten des Ortes die Grünzonen zum Bauland auszurufen.
Die WHU wird sich daran erinnern, wie die anderen Parteien das überdimensionierte CCU durchgeboxt haben.
„Den Bürgerinnen und Bürgern steht diesmal das Instrument eines Bürgerentscheides über Bauvorhaben zur Verfügung, wenn sie mit Beschlüssen der Politik nicht einverstanden sind.Man kann nicht zur Wahl aufrufen für „Henstedt-Ulzburg soll Gemeinde/Dorf bleiben“ und dann eine 80 %-ige Zustimmung, die auch mit „Grün im Ort erhalten“ zu tun hat, einfach vom Tisch wischen, das wird sich rächen“,
Mehr können Sie hier lesen:
Die WHU ist schwer von der CDU enttäuscht.
http://www.w-h-u.de/aktuelles/132/artikel/ist-das-natur-oder-kann-das-weg.html
Also, ich denke die Zahlen von Herrn Göttsch sind zu überprüfen. Die genannten 3 ha sind das Bruttobauland, also einschließlich Straßen, Wege, Grünflächen (ich meine nicht den Grüngürtel!), Kinderspielplatz und evtl. Sonderflächen für Trafo- und Abwasserpumpstation. Dann sind evtl. noch Flächen für eine Abbiegespur in der Norderstedter Straße abzutreten.
Somit verbleiben je nach Erschließungskonzeption wohl noch höchstens 2,0-2,5 ha Nettobauland. Die Zahl kann man dann mit €150/m² multiplizieren, entspricht ca. €3,5 Mio. Davon sind noch die inneren und äußeren Erschließungskosten, Abbruch- und Entsorgungskosten der Betonfabrik und evtl. Altlastenbeseitigungskosten aus der jahrzehntelangen Produktion in Abzug zu bringen, ca. €1,2Mio, verbleiben ca. €2,3Mio. Der Mehrwert beträgt somit höchstens €0,8Mio und nicht ca. €3Mio. Das sind natürlich alles sehr grobe Zahlen, die noch von einigen Faktoren abhängen: Die Gemeinde kann im Bebauungsplan durch Ausweisung von großzügigem inneren Grün das Nettobauland weiter reduzieren. Ob €150/m² für das Nettobauland erzielbar sind ist fraglich, da die Lage an der Ecke Norderstedter Straße/Schleswig-Holstein Str. nicht attraktiv ist, denn keine Lärmschutzeinrichtung reduziert den Verkehrslärm auf 0,0. Die Problematik der Anbindung an die Norderstedter Straße ist auch noch nicht geklärt. Auf jeden Fall sollte die Gemeinde im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages sämtliche Planungskosten dem Bauträger anlasten. Grundsätzlich kann die Gemeinde auch kaufen und selbst erschließen und verkaufen, dann ergeben sich noch ganz andere Möglichkeiten der Preis- und Kostengestaltung zum Vorteil der Gemeinde. Wenn der Eigentümer nicht darauf eigehen sollte, wird eben kein Bebauungsplan aufgestellt…….
Evtl. sollte man bei einer solchen Eigentumsaufwertung auch mal daran denken, daß die Gemeindekasse davon angemessen profitiert. Wenn da durch eine Umwidmung mal eben 3 Mio. an Mehrwert entstehen, sollte davon zumindest auch mal ein Anteil als Abgabe definiert werden. Es sei dem Eigentümer ja gegönnt, und der optische Zustand kann ja nur besser werden. Ich habe mal gehört, daß es Gemeinden gibt, die sowas nur in dem Wege machen, daß sie sich erstmal eine Planung vorlegen lassen, und wenn alles klar ist, kaufen die selbst das Grundstück (meistens Ackerland in kleinen Dörfern) und werten es erst dann zu Bauland auf, wenn sie selbst die Hand drauf haben. Und dann startet der Verkauf und die Bebauung, wie seitens Bauträger geplant. Der Voreigentümer erhält einen Preis, der irgendwo zwischen den Preisen vor und nach der Bauland-Werdung liegt und kann zufrieden sein, streicht aber nicht den ganzen Profit allein ein. Sowas sollte natürlich einer vorangegangenen Rechtssetzung unterliegen und nicht irgendwelchen Kuhhandeleien, sonst haben wir hier bald Manhattan 2. Aber würde von 3 Mio. 1 Mio. ans Rathaus fließen, könnte man schon mal 1/37 der Schulden tilgen und von der laufenden Zinsersparnis schon mal den ersten Radweg sanieren. Und die Wagenhubers würden dennoch nicht verhungern.
Lieber Herr Schneider, dafür gibt es in diesem unseren Deutschland bereits umfangreiche Steuergesetze.
KLar, GESt., Einkommensteuer… Nur mir geht es ja nicht um die hierdurch erfassten Einnahmepotentiale, sondern eine Wertsteigerung, die ohne die Gemeinde ja gar nicht zustande kommen würde.
Die GESt. fließt an das Land, die ESt. auch erstmal und die Gemeinde hat daran doch nur einen %ualen Anteil. Zumal der Grundstücksanteil (und genau um den geht es dabei ja) vermutlich steuerfrei veräußert werden kann, da die anzuwendende Spekulationsfrist wohl verstrichen sein dürfte. Aber ist ja auch OK.
Mir geht es dabei nicht um evtl. Gewinne aus der Bebauung oder der Wertsteigerung des Grundstücks seit Ankauf in der Eigenschaft als Gewerbegrundstück, sondern nur um den durch Hr. Iversen/BFB ja auch angesprochenen Wert-Sprung durch die Bauland-Umwidmung. Da hilft die Gemeinde ja durchaus beim Gelddrucken, so sollte da am besten schon was an H-U hängen bleiben, finde ich. Gern auch zweckgebunden nur zur Schuldentilgung. 😉
Welches deckt denn den Wertzuwachs eines Grundstücks durch Umwandlung in Wohnungsbauland ab? 🙂
Herr Dultz, vielen, vielen Dank. Mir fällt ein Stein vom Herzen…..
Mit herzlichem Gruß
Wieder etwas, an das wir uns bei der nächsten Wahl erinnern sollten…
Leider noch lange hin. Allerdings sollte man den/die nächsten Bürgermeister-Kandidaten schon mal genauestens unter die Lupe nehmen, sobald sie feststehen.
Birke hin, Gestrüpp her. Es geht um Grünflächen. Eigentlich geht es doch darum, das die CDU und dessen „Zuarbeiter“ hier mal wieder machen können was sie wollen und das ohne Rücksicht durchziehen. Immer und immer wieder. Zum K….. ‚tschuldigung
Da haben Sie natürlich recht, auch ich finde dieses Gebaren zum K…….
Aber ich habe hier ausnahmsweise einmal unpolitisch gedacht , was vielleicht etwas blauäugig war.
Mich stört in erster Linie die augenblickliche Optik des Geländes.
Die beste Lösung wäre natürlich den alten „Grüngürtel“ größenmäßig so zu belassen, mit der Maßgabe ihn mit Eiche, Buche , Kastanie etc. aufzuforsten.
Leider ein Wunschdenken, s. CDU & Co.
Holzen wir doch gleich alle Bäume ab. Ich habe 2 große Eichen im Garten. Massenhaft Samen , Eicheln, nicht komposttierbare Blätter auf Grund der Gerbsäure und damit viel Arbeit. Ein Unterschied in dieser Hinsicht besteht zu Birken gar nicht. Ich würde nie auf die Idee kommen, deswegen Birken, Eichen usw. als abzuholzendes Gestrüpp zu bezeichnen. So ist die Natur! Auf Birkensamen reagiere ich allergisch, aber auch das ist kein Grund für mich Birken zu verdammen.
Um der Diskussion ein Ende zu bereiten: Ich bekenne mich schuldig als unverbesserlicher, vorurteilbelasteter, unheilbarer Birkengegner.
Herr Dultz,
die Moore wurden durch Menschen und deren Siedlungen zerstört. Sie haben schon ein etwas merkwürdiges Naturverstaendnis.
Netten Gruß
Wir sprechen hier nicht über Menschen und Siedlungen ( in der Beziehung haben Sie total recht – auch ich habe mein Lieblingsmoor bei Horst durch Trockenlegung verloren),
aber hier geht es explizit um die „Birke“.
Darüber solten Sie sich mal mit Biologen/Ökologen unterhalten, dass Birken „Gestrüpp“ sein sollen. Und dann noch eine Beurteilung über google-maps! Das tut echt weh. Wenn ich mich recht erinnere, war die Birke in Deutschland im Jahr ? als Baum des Jahres bezeichnet worden. Mich wundert in HU gar nichts mehr: abholzen und versiegeln/pflastern.
Ich hatte zwei Birken im Garten. Bin durch die Blütenblättchen zugemüllt worden.
Die Birken haben außerdem viele Moore zerstört.
Das Wagenhuber – Gelände kenne ich auch visuell und bleibe dabei: Gestrüpp.
Wenn Wochen später parteiübergreifend diverse Politiker plötzlich von Gestrüpp sprechen, dann macht das auf mich sehr wohl den Eindruck, daß diese Personen sich das vor Ort angeguckt und deswegen ihre Meinung geändert haben. Für mich ist eine Birke zwar ein Baum wie jeder andere, trotzdem würde ich Herrn Dultz im wesentlichen zustimmen.
Ich bin selbstverständlich gegen die oft böswillige (kommerzielle) Vernichtung von Grünflächen, aber ein Blick über Google – Maps genügt, um festzustellen, dass es sich bei diesem „Grüngürtel“ tatsächlich um Gestrüpp handelt.
Auch Birken sind „Gestrüpp“ und keine erhaltenswerte Bäume. Stünden dort Buchen, Eichen, Kastanien etc. sähe es natürlich anders aus.
Ich befürworte die dortige Bebauung, schon weil der jetzige Anblick keine Visitenkarte für HU ist.