In Erklärungsnot geriet in der jüngsten Sitzung des Henstedt-Ulzburger Bauausschusses Ortsplaner Volker Duda. Im Zuge der abgeschlossenen Auslegung der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 90 „Kronskamp“ nahm ein Eigentümer dreier Grundstücke im Kronskamp Stellung. Darin bat er um Erhöhung der vorgeschriebenen Gebäudehöhe von 8,50 Meter auf 9,50. Ortsplaner Duda lehnte die Bitte zwar ab, räumte aber gegenüber den Ausschussmitgliedern ein, dass dennoch eine Gebäudehöhe von neun Metern erreicht werden könnte. Grund: Sollten neu zu errichtende Häuser mit einem Kellergeschoss versehen werden, könnte dieses über die festgelegte Geländeoberfläche bereits hinausragen.
Folgte man bis dahin nun den Ausführungen des gemeindlichen Planungsstrategen, kam man zu dem logischen Schluss, dass die 8,50 m Gebäudehöhe demnach von der Deckenoberkante des Kellers gemessen werden. Schnell tauchte aber aus den politischen Reihen die Frage auf, wo nun genau der Messpunkt liege, nachdem die tatsächliche Gebäudehöhe bemessen wird. Als Duda dem entgegnete, dass es der Straßenteil sei, an dem das Haus liegt, sorgte er endgültig für Verwirrung unter den Anwesenden. Selbst für den erfahrenen Ausschussvorsitzenden Horst Ostwald war dieses Gedankenspiel zu hoch, und ordnete kurzerhand eine Sitzungspause zur Beratung an.
Trotz noch anschließender und anschaulicher Erklärungsversuche des Ortsplaners, ließ sich die Mehrheit der Politiker dennoch nicht davon überzeugen, der Änderung des Bebauungsplans für den Kronskamp zuzustimmen. In der Ablehnung heißt es wörtlich: “Die textlichen Festsetzungen .. im Hinblick auf den Bezugspunkt für die in der Planzeichnung festgesetzten First- und Gebäudehöhen entsprechen nicht den vorhergehenden Beratungen des Ausschusses.“
Wer nun denkt, dass innerhalb der Verwaltung nur ein wenig nachgefeilt werden braucht, dürfte bei genauerer Betrachtung eines Besseren belehrt werden: denn die sogenannte topografische Lage des Kronskamp könnte für zukünftige Bauherren sogar noch ganz andere Möglichkeiten ergeben.
Zur Erklärung: Bei dem zentralen Straßenzug Kronskamp handelt es sich um eine Hanglage. Bereits die langen und großen Grundstücke fallen zu den angrenzenden und deutlich tiefer gelegenen Wohngebieten „Am Rodelberg“ und Teilen des Beckersbergrings deutlich ab. Auf diesen Grundstücksbereichen soll nun über ein zweites Baufenster eine Art Hinterlandbebauung erfolgen. Vom höher gelegenen Bemessungspunkt am Kronskamp aus gesehen, natürlich auch nicht höher als 8,50 Meter.
Da es sich allerdings um eine Hanglage handelt, könnten sogar Häuser entstehen, die insgesamt deutlich höher als 8,50 Meter sind. Liegt der oberirdische Gebäudeansatz bedingt durch das Grundstücksgefälle beispielweise zwei Meter unter dem Bemessungspunkt, könnte dort ein Gebäude errichtet werden, das insgesamt sogar 10,50 hoch ist. Für die Bewohner der angrenzenden und noch tiefergelegenen Wohngebiete mit Einzel- und Reihenhausbebauung ein Supergauszenario: Bliebe es im Wesentlichen bei den jetzigen Kronskamp-Planungen, könnten vier oder sogar fünfgeschossige Wohnhäuser in direkter Nachbarschaft zu den Einzelhausbewohnern dann Realität werden.
Als I-Tüpfelchen käme sogar noch ein Souteraingeschoss hinzu: Denn nach Landesbauordnung darf ein Keller sogar bis 1,40 Meter über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragen. Somit könnte im Kronskamp den Ausführungen des Ortsplaners zu Folge trotz aller Vorgaben nochmals fast ein Meter Gebäudehöhe gewonnen werden.
Bei Bauherren und Investoren dürfte unter solchen Voraussetzungen Goldgräberstimmung herrschen: Schließlich ist die Geschossanzahl nicht vorgegeben. Nur eine maximale Gebäudehöhe – gesehen vom einem höher gelegenen Bemessungspunkt.
Gernot Willsch
8. Februar 2018